مسکن بعد از بازگشت آمریکا به برجام ارزان می‌شود؟

به گزارش توليد ايرانی ؛ سمینار « اثر بازگشت آمریکا به برجام بر بازارهای مالی» امروز ۳۰ فروردین ۱۴۰۰ با کارشناسان و اساتید بازارهای مالی  به شکل آنلاین برگزار شد.

در این سمینار  تحلیل جامع بازارهای اصلی از جمله ارز، طلا، بورس و ملک با حضور  سعید اسلامی بیدگلی؛ دبیرکل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران و عضو شوارای‌عالی بورس (دبیر جلسه) حسین عبده تبریزی؛ عضو سابق شواری‌عالی بورس  بهروز ملکی؛ تحلیل‌گر ارشد بازار ملک میثم رادپور؛ تحلیل‌گر ارشد بازار طلا مجید شاکری؛ تحلیل‌گر ارشد بازار ارز برگزار شد.
بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار ملک به عنوان اولین سخنران این سمینار با اشاره به سیمای اقتصادی بخش مسکن گفت:‌ بر اساس آمار، سهم گروه مسکن از هزینه خانوار ۳۶ درصد، سهم املاک از ثروت خانوار ۷۰ درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال، ۱۴ درصد، سهم بخش خصوصی در سرمایه گذاری مسکن ۹۸ درصد و ارزش موجودی مسکن کشور، ۱۰ برابر نقدینگی است.

وی افزود: بازار سرمایه در طول۹ ماه گذشته رشد زیادی نداشته اما همچنان با توجه رشد شتابان بورس در چند ماه اول بورس در سال 1399 رتبه اول بازدهی یک ساله  را همچنان بورس از آن خود کرده است و بعد از آن مسکن و  طلا و ارز در رتبه های بعدی رشد قیمتی قرار دارد.
این تحلیلگر بازار سرمایه بیان کرد: تقاضادر بازار سرمایه ارتباط تنگاتنگی با بازارهای موازی طلا، سکه، ارز و مسکن دارد. آمارهای نشان می‌دهد در چند سال اخیر شاهد پررنگ شدن تقاضای سرمایه‌ای  مسکن هستیم. در شاخص حباب سنجی در طی ۲ یا 3  سال گذشته میزان تقاضای سرمایه‌ای مسکن بیش از نرم و ناشی از تقاضای سرمایه ای در بازار سرمایه ای است این موضوع خود  منبعث از افزایش قیمت ارز و سرمایه است.
وی افزود: به طور مشخص تقاضای بلند مدت و کوتاه مدت مسکن در قالب تقاضای سوداگرانه ما را به این نتیجه رساند که بازار مسکن شرایط به طور کامل کم نظیری را سپری می کند.
ملکی در ادامه بیان کرد:‌در طول سال های گذشته میزان سکونت ملکی کاهش و شاهد افزایش سهم سکونت استیجاری هستیم.



تاثیر انتخابات بر بازار مسکن
این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه یک نگاه افراط و تفریط در نیاز سنجی بازار مسکن کشور وجود دارد، گفت: بررسی ها نشان می‌دهد متوسط نیاز کشور به تولید مسکن  سالانه   ۸۰۰ هزار واحد مسکن است. از سال ۷۵ تا ۹۹ تعداد ۴۰۰ هزار پروانه به طور متوسط صادر شده است. اگر اصول گراها در انتخاباب پیروز شوند دوباره موضوع مشابه مسکن مهر استارت خواهد خورد.

خانه‌های خالی عامل گرانی مسکن است؟
وی افزود: برخی وجود خانه های خالی را  عامل گرانی و کمبود مسکن مطرح می‌کنند که به نظر آدرس اشتباه دادن است. در طول ۲۰ سال گذشته  در مناطق شمال و شمال و غرب تهران و به خصوص منطقه 5 شاهد بیشترین رشد قیمت مسکن بودیم. بافت حوالی بازار در منطقه ۱۲ کمترین افزایش نرخ مسکن را در طول ۲۰ سال گذشته رشد داشته است. 

وی افزود: قیمت یک متر مربع مسکن در تهران ارتباط مستقیم با دلار دارد، هر متر مسکن متوسط در دهه گذشته یک هزار و ۵۰ دلار بود و اکنون متوسط قیمت یک متر مربع مسکن حدود یک هزار و  ۱۵۰ دلار است.

تاثیر بازگشت آمریکا به برجام و تاثیر آن بر مسکن
ملکی در ارتباط با اثر بازگشت آمریکا به برجام بر بازار مسکن بیان کرد: تاثیر بازگشت آمریکا به برجام صرفا از طریق دلار نخواهد بود، برخی معتقدند در مراحل بعدی در صورتی که به شرایط نرمال سال های ۹۴ و ۹۵ بازگردیم می توان امیدوار بود، بازار مسکن به لحاظ حضور شرکت های خارجی بتواند با تقاضا روبرو باشد اما با توجه به شرایطی که وجود دارد،  نسبت به این موضوع بد بین هستم با توجه به شرایطی که بعد از انتخابات خواهیم داشت و عمده تاثیر از دلار خواهد بود این همبستگی با دلار می تواند متناسب با تغییرات دلار، قیمت مسکن را تحت الشعاع قرار دهد.

باید منتظر ثبات قیمت مسکن تا 2 سال آینده باشیم
این کارشناس بازار مسکن گفت: قیمت مسکن در سال های 97، 98، 99 رشد سنگین و ادامه داری داشته است. در طی سال های ۹۸ و ۹۹ نیز افزایش قیمت به شکل غیر معمول افزایش یافته و این افزایش را هیچ وقت تا کنون تجربه نکرده  و ما را به این گذاره نزدیک  کرده که ما با شرایط اشباع در قیمت مسکن نزدیک شده ایم و باید منتظر ثبات قیمت مسکن تا ۲ سال آینده باشیم. یعنی برای سال جاری و سال  آتی پیش بینی تحولات مسکن، ثبات است و اگر برجام انجام شود این ثبات را با اطمینان بیشتر می توان پیش بینی کرد. دلار شاید به طور مقطعی به ۲۰ هزار تومان هم برسد اما بعید است که دلار در کمتر از ۲۰ هزار تومان ثابت شود. عدد ثبات دلار در حدود ۲۳ هزار و ۵۰۰ تومان تخمین زده می‌شود قیمت دلار بعد از انتخابات نیمه دوم سال بیشتر خواهد بود.

مسکن با دلار 28 هزار تومانی معامله می‌شود
وی تصریح کرد: نکته مهم این است که قیمت مسکن با دلار ۲۸ هزار تومانی معامله می شود و حتی اگر قیمت دلار در نیمه دوم سال افزایش پیدا کند، متقاضیان خرید مسکن نباید نگران افزایش قیمت مسکن باشند.  قیمت مسکن در طی ماه ها تا سال ۹۴ تقریبا ثابت بوده و بعد از آن متناسب با دلار افزایش یافته است. محتمل ترین سناریو  این است که بازار مسکن متناسب با بازار ارز حرکت خواهد کرد و معتقدم بازار ارز بازاری آرام خواهد بود و قیمت مسکن نیز آرام خواهد بود و منتظر یک ثبات در بازار مسکن باشیم.

چرا مسکن بعد از گرانی ارزان نمی‌شود؟
ملکی در ارتباط با اینکه چرا در بازار ملک شاهد کاهش قیمت مسکن بعد از رشد نیستیم، گفت: افزایش و کاهش قیمت‌  در بازار ها  به یک میزان نیست و در بازار مسکن چسبندگی بسیاری وجود دارد و عمده تعدیل قیمت مسکن تعدیل زمانی است، یعنی بازار مسکن با یک روند فرسایشی با ثبات قیمت مسکن دچار تعدیل می شود.
مالیات از خانه‌های خالی اجرایی نمی‌شود
وی افزود: به موجب قانون سال ۹۴  سامانه املاک و اسکان تصویب و مقرر شد همه مردم خانه خود را در کشور ثبت کند این سامانه ارتباط با دریافت مالیات از خانه های خالی دارد  اما از آنجایی که نیاز به زیرساخت هایی دارد اجرایی شدن شناسایی و دریافت مالیات از خانه های خالی به این زودی به نظر نمی رسد اجرایی شود.